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9月15日，海底捞在国内首个商业综合体旭海时代广场正式营业。据了解，旭海时代广场项目位于四川简阳市东城新区中心，处于东城新区规划的政务、商务核心区。该购物中心共5层，其中地下一层、地面四层，包含2442辆非机动停车位及550个机动停车位。建成后将成为东城新区的商业中心，未来简阳市民购物、休闲娱乐、餐饮、聚会的消费汇聚地。 值得注意的是，旭海时代广场是由一家餐饮企业——海底捞集团全额投资修建的自持商业综合体，总建面13万平方米，其中商业6万平方米，该项目未来将致力于打造成一家集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心。 公开资料显示，简阳市为成都市代管的县级市，人口约148万，是海底捞董事长张勇的家乡所在地。记者了解到，旭海时代广场在开业当日即迎来20余万人次客流量，这对于简阳市这样一个县级市来说，无疑是一件大事。而更加值得关注的是，一家由餐饮企业操盘的购物中心，跨界商业地产的新游戏，海底捞究竟玩得转吗？ 跨界有先例 在零售市场利润下滑的大背景下，一些百货、超市等零售商企业以及餐饮跨界新领域早已不是新鲜事，其中餐饮企业默默进行商业地产的开发在界内也早有先例。 以卖汉堡薯条发家的麦当劳为例，除去主营的连锁餐饮业务，在商业地产领域中，麦当劳可谓早已狠狠赚了一笔。 一般来说，麦当劳会根据自己的选址标准选出合适的地块，直接买地或者与该地块所有者签订20-30年的租赁合约，再迅速建起快餐店，然后开始寻找商业经营伙伴将快餐店授权给他们经营，并收取授权费和商铺的租金，或直接当“包租公”或选择担任“二房东”的角色。 由此，麦当劳的收入来源有三块，分别是房地产运营收入、加盟收入和直营店盈余。其中加盟者很少有足够资金直接购买商业地产或者一次性支付全额租金，麦当劳就负责帮助加盟商选址开店，并租给加盟商，获取其中差额利润，这一块成为了麦当劳主要的收入来源。 资料显示，在麦当劳全球超过1万家的快餐店中，60%属于直营店，剩下的40%则属于麦当劳向当地房地产商承租再租给加盟商的，这40%的房地产收入成为麦当劳主要收入。 而据麦当劳财报显示，麦当劳1/3的收入来自直营店，2/3来自于加盟店，而房地产收入又占加盟店收入的90%左右。 以麦当劳在中国的第一家分店为例，该店处于北京东单大街与长安街接口处的黄金地段，上世纪80年代末入驻时人们对土地的价值还知之甚少，后来附近地区改造，麦当劳仅靠拆迁就大赚了一大笔。直到那时人们才开始真正了解到麦当劳选址眼光的独到与犀利。 虽说餐饮业态近年来火爆，成为各大购物中心争抢加码的业态，但餐饮企业依然面临成本高、人工高、房租高、水电高以及盈利降低的“四高一低”难题，餐饮企业进军房地产，开辟多元利益来源渠道，谋求利益最大化，但就目前来看，难度仍旧不小。 2014年真功夫就曾在广州南沙拿到一块地，虽然真功夫否认了跨界房地产的说法，表示南沙拿地仅是出于集团长远发展需要考虑，该地将用于建设真功夫集团总部，但是这一说法依然难打消外界的猜测。 同样，曾被称为“中国餐饮第一股”的湘鄂情在2011年的时候也尝试涉足地产， 不过2013年9月，湘鄂情发布公告称，其在武汉“台北路72号”的项目中，因合作方隐瞒了土地使用权曾被法院查封的真相，并骗取公司6000万元，公司将根据实际情况计提坏账准备。毫无土地开发经验的湘鄂情也为自己盲目涉猎新领域的动作买了单。 传统老字号餐饮企业西安饮食2003年曾掀起造MALL运动，意图进军商业地产。西安饮食宣布斥资20亿打造多位一体的“高新MALL”项目，不过这个项目一直处于拆迁和招商引资的初级阶段。2006年西安饮食终于解除了实施该项目的土地合同，并收回土地出让金及补偿金，这个寄托西安饮食战略转型希望的造MALL运动最终折戟。 四海集团也是其中一员，四海集团提出餐饮与房地产拓展“两条腿”战略。据悉，四海集团在广州万博商圈打造的首个商业综合体四海城，集国际公寓、主题购物公园、精品酒店、甲级写字楼、体验式美食娱乐天地于一体。项目占地面积近8万平方米，总建筑面积为38万平方米，商业部分预计明年开业，将打造成广州首个全天候购物公园。 分析人士表示，餐饮企业跨界商业地产，是餐饮企业在利润受挤压之下做出的主动转型，相对而言，餐饮与商业地产有密切关系，跨界商业地产尚有一定优势，不过在如今商业地产红海之中，对于运营经验缺乏、资金不足的餐饮企业而言，转型效果如何还有待进一步观察。
进军商业地产 与麦当劳默默无闻地在商业地产领域发展不同的是，海底捞这回大张旗鼓开起了购物中心。运营商铺与运营体量庞大的购物中心是两个完全不同的概念，其根本性质决定了海底捞的这一步棋注定无法走得“低调”。 早在2012年就有消息传出：海底捞将在其大本营四川简阳拿一宗商业用地，不过此消息一直未得到海底捞正面的回应。直到今年2月24日，海底捞与简阳市正式签署协议，海底捞进军商业地产事实才真正被证实。 据了解，随着2015年1月成都新机场选址的落户以及2015年12月成都“二绕”全线通车，串联起包括简阳在内成都“1小时经济圈”所有高速公路，简阳时代广场迎来发展的商机，也成为吸引大牌商家进驻的优势筹码。 海底捞董事长张勇表示，在简阳建设购物中心一方面是鉴于他的故乡情结，一方面则是要加速海底捞在四川的拓展速度。长期以来，因被认为不符合四川人口味，海底捞在四川拓展并不理想，张勇希望通过总部基地带动海底捞在四川迅速开花。据了解，截至2016年2月24日，海底捞四川门店仅3家，随着海底捞简阳购物中心的开业，张勇相信借此机会能带动海底捞在四川迅速拓展。 据悉，目前万达影院、永辉超市、海底捞火锅、屈臣氏、肯德基、月亮村KTV、盒家欢乐世界、炳文图书馆、黄记煌三汁焖锅、Apple专卖、热风、VERO MODA、ONLY、SELECTED、周大生珠宝等知名品牌已经进驻。 不过，针对海底捞跨界商业地产，外界的看法也是众说纷纭，中投顾问酒店餐饮行业研究员萧宇嘉表示，海底捞进军商业地产可以为其上市增添一些筹码，随着餐饮业利润率不断下滑，海底捞也迫切需要通过开发其他的商业模式来拓宽企业自身的盈利渠道。 也有分析人士表示，拓展新的经营模式，有利于餐饮企业减缓目前成本不断上涨的压力，进而带动产业的转型升级。但在业界看来，相比于自己买地做餐饮，餐饮企业变身“地主”难度更大。因为目前我国购物中心已处于过剩状态，优质品牌稀缺已成为招商难题。针对旭海时代广场具体的招商及出租情况，截至发稿日，海底捞未就记者的提问予以回复。 业务重心转移 公开数据显示，2013年至2015年，四川海底捞总收入分别为43.5亿元、49.9亿元、50.85亿元，营收呈现收窄趋势，据颐海国际披露，海底捞集团2016年至2019年未来四年还将新增超300家门店。 在拓展商业版图的计划中，大部分企业都是希望将规模越做越大，然而观察海底捞近几年的发展趋势可以发现，这家企业却是在不断把自己做“小”。 2016年7月13日，海底捞旗下子公司颐海国际控股有限公司成功在港交所上市，海底捞终于借助颐海，迈出了进军资本市场的步伐。此同时，从海底捞拆分出来的蜀海，也在IPO审批的道路上，如果蜀海也成功IPO，海底捞将创造餐饮业的多项纪录。 而最新的消息称，张勇还将进一步加大分拆企业的力度，将品牌部分拆出去，成立独立的“广告公司”,据说在新公司，品牌部员工持股比例达到49%。 为此，有分析人士表示，除了近年来海底捞不断拓展门店带来业绩提升外，简阳时代广场项目或也是其为上市所做的准备。 还有来自海底捞的内部观点表示，拆分之后，海底捞的体系实现了重心转移。过去海底捞以门店为核心，带动其它业务发展，拆分之后，海底捞体系的重心转移到供应链上，以供应链去整合更多资源。 比如微海咨询，前身是海底捞片区人事部，对内做招聘以及培训，从海底捞独立出来之后，为包括海底捞在内的所有餐饮企业、服务企业提供新员工招聘、培训、人事外包等服务。 据记者不完全统计，海底捞已经分拆出了颐海底料、蜀海供应链、微海咨询、海海科技等7个公司。这些公司将从服务海底捞，逐渐转变为服务整个社会。 转型究竟为哪般 ●随着餐饮业利润率不断下滑，海底捞也迫切需要通过开发其他的商业模式来拓宽企业自身的盈利渠道。 ●拓展新的经营模式，有利于餐饮企业减缓目前成本不断上涨的压力，进而带动产业的转型升级。 （来源：中国商报） |
