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经营不善,空置四年 望京商业“鬼城”寻新东家

admin 2016-9-8 00:53 939人围观 购物中心

星城国际大厦街边空空荡荡,广告灯箱早已荒废

占据望京商圈的核心位置,有着6万平方米的体量,却闲置长达四年之久——这座被称为商业“鬼城”的星城国际大厦,正以13亿元价格寻找新东家。然而将近一个月迟迟无人接手。虽然此前星城国际大厦官方估价20亿元,但目前已自降至7亿元。如“鬼城”般常年空置,加上“法拍房”的身份,这些都令星城国际大厦的未来难以乐观。

空置四年寻接盘侠

北京商报记者日前获悉,北京望京的商业综合体星城国际大厦正在寻找接盘侠的消息,该物业位于北京市朝阳区酒仙桥,总建面62099平方米,地上4层地下3层,营业面积42738.79平方米,为北京星城置业有限公司(以下简称“星城置业”)所有。

据悉,2012年9月,北京天健兴业资产评估有限公司曾对星城国际大厦的地上4层地下3层总面积62099平方米的商业物业进行评估,估值约206004.32万元。此外,目前望京酒仙桥附近的商业地产销售单价为3.3万-4.3万元/平方米,以星城国际大厦所卖的62099平方米计算,总价应超过20亿元。

记者发现,一位中原地产销售人员今年7月28日曾发布微博写到,“星城国际大厦地上4层地下3层总面积62099平方米,将于今年8月10日进行拍卖,起拍价约为14.08亿元”。

记者联系到该销售人员被告知,该物业为法拍房,如想看房,需与管理该物业的法拍公司进行联系、协商,且该物业现已处于“流拍”状态,一般情况下起步价即可成交,并透露,“该物业的整体标的额很大,在交易中不能直接与物业方联系,购买法拍房要协调各相关部门主体联系,再办理程序、手续”。

据记者了解,当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权,这过程中被拍卖的房子为法拍房。

而上述内部人士表示,业主拥有所售楼层的所有权,提卖价为13亿元,并多次强调“物业在一大型资产管理公司手中,无任何法律及财务风险。如想了解更详细的情况,需与物业主签订保密协议”。

据相关资料显示,有公司曾对星城置业初始投资人民币4863.78万元,经逐年损益调整及计提减值准备,截至2006年底,长期投资账面价值为零。

从红极一时到商业“鬼城”

北京商报记者走访星城国际大厦发现,其朝西向入口已经被封锁线围起,不能通行,西向门口装饰已拆除,玻璃门落满灰尘,无法看到内部情况。在建筑西北侧有一入口可供进入,但通往星城国际大厦的二层、三层楼层未开放,四层仅有员工食堂及通往五层健身房的通道,其他位置均已被挡板围封。地下二层,停车场进入纯本百货商场的入口已被挡板围起,挡板仍标记为“纯本百货”的字样。

星城国际大厦东北侧的门已被北京市第三中级人民法院的封条于2016年8月5日封起。在门口旁边的墙上张贴着一份落满灰尘的“函件”,写着关于施工协调的内容,时间为2013年7月8日。而透过玻璃窗可以看到,散落满地的门窗、玻璃,不平整的土地,以及门外杂乱的木板,这一切都显示出这里在封闭之前正处于装修的状态。

有附近居民向记者表示,从未听说这里有商场,地上四层一直处于关闭状态,而并未见其招商、营业,从未见有人员过往。

然而这里并不是没有商场,早在六年前,一家北京纯本百货商场有限责任公司(以下简称“纯本百货”)打着“007”创新模式的旗号,即“0租金、0扣率、7天一结账”,砍掉传统百货的多重代理环节,让厂商直接面对消费者,吸引不少顾客,纯本百货与星城置业签订十年期限的《商场租赁合同》,将全国首家门店开在星城国际大厦,新颖的经营模式让商场红极一时,并在开业之初,依靠模式创新和疯狂品牌推广,创造商场单日的销售业绩超过600万元的纪录,而这样的好成绩也只是昙花一现,一段时间后纯本百货经营业绩持续下滑,一度出现节假日免费停车场仅停放几辆车的情况。

纯本百货拟重新调整转型,希望通过黄金、珠宝、钻石、翡翠等饰品销售扭转经营困局,在2012年8月与星城置业签订了《(商场租赁合同)之补充协议》,重新约定十年的租赁协议,但转型的装修仍在进行的时候,纯本百货却消失得无影无踪,此后商场部分一直处于空置状态。一位在星城国际大厦五层的工作人员表示,之前营业的商场倒闭后,未曾重新开业。

北京商业经济学会秘书长赖阳对此表示,纯本百货虽然采用与普通商场或租赁模式不同的创新模式,但这并不符合商业发展规律。加之前期的大量宣传、造势为其带去客流,但消费者的购物体验不佳,商场便不能将客源牢牢把握在手。

对于纯本百货的闭店关张,曾经纯本百货的一线管理者更有发言权。北京商报记者联系到纯本百货前任总经理胡乃璞,他向记者表示,纯本百货关店并不意外,物业主对百货的盈利要求较多,但是想尽早得到资金收益并不现实。当初纯本百货的定位并不是很切合实际情况,在招商品牌引进组合、消费群的设定都存在一些问题,长此以往发展肯定受限。

能否重启商业前景

然而,谈到星城国际大厦日后的发展,多名业内人士均表示,商业部分如果能够调整得当,会有很好的前景。赖阳分析,星城国际大厦处于一个较好的地理位置,会有一个好的发展前景。星城国际大厦附近有很多的居民区,会有商业需求。与其紧邻的798艺术区,在餐饮、零售等方面的配套设施不是很完善,如果能把握好定位、仔细分析招商方向,应该会有好的发展。

“但作为法拍房,肯定会是产权方存在问题,业主负债,地产抵押,让地产的形象大打折扣,一般收购方选择这些存在资产、债务纠纷的项目会慎重。”赖阳说。

而胡乃璞认为,百货业受电商的冲击,同时打造一个新的百货品牌不是一朝一夕能够完成的。一个知名品牌的打造需要长期的推广、建设,脚踏实地发展,需要做好品牌组合、设定好消费群,另外做好线上线下的结合,能进步的更顺利一些。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来,望京商圈有足够的人流量和购买基础,就有发展的机会。而星城国际大厦的经营面积只是从地下一层到地上四层,并不能满足百货、购物中心的运营体量,而百货市场受到电商冲击,望京商圈的百货商场、购物中心已相对完善。

可以尝试一些差异化的特色主题设定,物业体量小,要避免大而全的形式。“星城国际大厦与798艺术区为邻,可以尝试在文创方向发展,与艺术区的资源联系起来,销售一些高质量的艺术衍生品是一种选择。开设线下体验店也是比较吸睛的招商选择。”他说。

(本文来源/北京商报 记者/王晓然 实习记者/王维祎/文并摄 贾丛丛/制表)

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